Chci si pronajmout byt dle nového občanského zákoníku

Seriál „Nový občan v každodenním životě“ – díl třetíV pořadí již třetí díl seriálu, ve kterém se snažím přiblížit změny přicházející od roku 2014 s novým občanským zákoníkem v životech každého z nás, se bude věnovat novinkám v oblasti nájmu bytu.   

Senát ČR zamítl část doprovodné legislativy k novému občanskému zákoníku (NOZ), a to normy v gesci ministerstva financí. NOZ však bude účinný i bez doprovodných předpisů. Začněme tedy s nejdůležitějšími změnami, které se týkají nájmu bytu. NOZ totiž zásadně mění některá existující pravidla. Pronajímatelům nabízí více práv i možností, jak dostat nájemníky ze svých nemovitostí nebo zvednout výši nájemného. Nájemce naopak chrání například před špatně uzavřenými smlouvami. Je důležité zdůraznit, že se NOZ použije nejen na nově uzavírané smlouvy, ale i na smlouvy stávající, a může tak podstatným způsobem zasáhnout do již trvajících vztahů. Samotný vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti zákoníku se však budou posuzovat podle staré úpravy.

Předmět nájmu a uzavření nájemní smlouvy

Současné nájemní právo se vztahuje pouze na pronájem bytu, který je nyní definován jako „místnosti nebo soubor místností“, jež jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Od 1. ledna 2014 se bude toto právo vztahovat i k nájmu celého rodinného domu, houseboatu, dostatečně vybaveného obytného vozu či k prostoru, který sice není rozhodnutím stavebního úřadu určen k bydlení, ale je fakticky k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý. V případě pronájmu k obývání jiného než obytného prostoru jsou pronajímatel s nájemcem zavázáni stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat. Doposud platilo v případě nebytových prostor pravidlo, že se v případě skončení nájmu vrací bez nároku na náhradu předmět nájmu ve stavu, v jakém byl převzat, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Dle NOZ je však pronajímatel povinen nájemci uhradit změny provedené se souhlasem pronajímatele.

Na rozdíl od dosavadní právní úpravy smlouva o nájmu bytu nemusí obsahovat přesné označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jeho užívání, způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojené s užíváním bytu nebo jejich výši. Chybí-li podle současné úpravy některá z těchto náležitostí, je nájemní smlouva neplatná. Dle úpravy NOZ postačuje, je-li mezi stranami shoda na předmětu nájmu a na tom, že za jeho užívání náleží pronajímateli úplata.

NOZ rovněž zabraňuje jednání pronajímatelů, kteří neuzavřou s nájemci nájemní smlouvu písemně, a poté není nájemce chráněn, když se pronajímatel rozhodne nájem ukončit. Pokud nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Dodržení písemné formy činí NOZ odpovědným pronajímatele. 

Zvyšování nájemného a kauce

Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Neučiní-li tak, nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci jeho zvýšení až do výše 20 %. Pokud nájemce do dvou měsíců se zvýšením nájemného nesouhlasí, může pronajímatel dát návrh soudu ke zvýšení nájemného.

Pronajímatel bude mít nově možnost nastavit dvojnásobně vysokou kauci, než tomu bylo doposud. V současnosti smí být kauce maximálně ve výši trojnásobku nájemného, dle ustanovení NOZ nesmí být kauce vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného.

Další členové domácnosti

Nájem je vztah mezi vlastníkem bytu a nájemcem, podnájem pak vztah mezi nájemcem a podnájemcem. Podnájemník tedy bydlí dočasně v bytě, který má někdo jiný v nájmu. Bydlí-li nájemník v pronajatém bytě trvale, může dát byt do podnájmu nově bez souhlasu pronajímatele. Pronajímatel si ovšem může ve smlouvě sjednat opak.

Pokud nájemce přijme nového člena své domácnosti, má povinnost to pronajímateli oznámit nejpozději do dvou měsíců od změny počtu osob, nemusí již ale uvádět jejich osobní údaje.

Nájemník má právo chovat v bytě zvíře. Působí-li ovšem domácí mazlíček ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže, může pronajímatel chov zvířete zakázat.

Doba nájmu, zánik a přechod nájmu bytu

Maximální doba nájmu na dobu určitou se nově omezí na 50 let. Po dosažení této hranice se automaticky změní na nájem na dobu neurčitou a bude možné smlouvu vypovědět bez udání důvodu.

Nejčastějším důvodem ukončení nájemního vztahu je uplynutí doby nájmu stanovené ve smlouvě či výpověď jedné ze smluvních stran. Podle úpravy výpovědi nájmu bytu v NOZ již nebude výpovědním důvodem, má-li nájemce dva nebo více bytů tak, jako tomu bylo za současné právní úpravy. Pronajímatel může nyní vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době v případě, že potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. Na to navazuje ustanovení NOZ, které má zabránit zneužití výpovědního důvodu v případech, kdy pronajímatel vypoví nájem s odůvodněním uvedeným výše, ale byt po vyklizení ponechá prázdný nebo pronajme jiné osobě.

V současné době má v určitých případech nájemce při skončení nájmu právo na bytovou náhradu. NOZ však bytové náhrady ruší. Podle současné úpravy přechází nájem pouze v případě smrti nájemce, a to automaticky, na osobu, která žila s nájemcem ve společné domácnosti, a která nemá vlastní byt. Pokud je touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na ni nájem pouze v případě písemného souhlasu pronajímatele. Podle NOZ již písemný souhlas není vyžadován.