Je možné prodávat nemovitost přes realitní kancelář, aniž bychom podepsali nějakou zprostředkovatelskou smlouvu? Je to výhodné?
Ano, možné to pochopitelně je. Nutno přiznat, že v současnosti na tento způsob prodeje přistupuje mnoho prodávajících a rovněž mnoho realitních kanceláří. Tento zdánlivě svobodný způsob prodeje však přináší pro všechny zúčastněné strany, tedy pro prodávajícího, realitní kancelář, ale i pro kupujícího určitá úskalí, rizika a nevýhody.
Prodávající volí tento způsob prodeje bez smlouvy v domnění, že je tak během prodeje nezávislejší a svobodnější, než kdyby byl prodej podložen písemnou smlouvou, která by celému obchodu dala určitá pravidla, řád, ale také jisté vzájemné povinnosti a závazky. Naopak realitní kanceláře přistupují na tento prodej bez smlouvy, protože chtějí nabrat jakoukoliv obchodní příležitost k prodeji. Zjednodušeně lze říci, že prodej nemovitosti bez předem písemně stanovených pravidel, přináší větší riziko na straně prodávajícího, tedy majitele nemovitosti. Proč tomu tak je? Prodávající je vlastníkem nemovitosti, během obchodu chce nemovitost prodat a obdržet plnou kupní cenu. Jakýkoliv konflikt, chyba, či dokonce podvodné jednání během převodu nemovitosti, či peněz dopadá především na prodávajícího. Ten má pochopitelně později mnohem menší šance vymáhat soudně případná pochybení a škody. Jednoduše proto, že není uzavřena žádná smlouva, která by přesně upravovala průběh obchodu a především jednotlivá práva a povinnosti zúčastněných stran. V případě potíží se realitní kancelář pochopitelně snadněji vymaní z možné odpovědnosti za chyby. Na tento obchod nebyla vlastně smluvně, tedy průkazně, nikdy najata. I tady platí, co je psáno, to je dáno. Když se potom stane malér při převodu nemovitosti a kupní ceny, je snadnější tvrdit, že za tyto věci kancelář vlastně vůbec nezodpovídá, protože tímto konkrétném úkonem nebyla nikdy pověřena. Nebo také, kde není smlouva, když se něco semele, každý tvrdí, co se mu hodí, ale doložit to je velmi komplikované. Jenže prodávající dává všanc svůj prodávaný majetek a později třeba kupní cenu za nemovitost, která náleží jemu. Prodávající tedy, prodává-li jen na dobré slovo, bez smlouvy, riskuje svůj prodávaný majetek.
Co riskuje realitní kancelář, nabízí-li také zakázky i bez zprostředkovatelské smlouvy? Tady je třeba podotknout, že standardní realitní kancelář se v zásadě smluvní zakázce nikdy nebrání. Naopak, kancelář si je vědoma toho, že zakázka podložena písemnou smlouvou dává celému obchodu řád, vymezuje práva, nároky a povinnosti jednotlivým stranám. Teprve když prodávající neochvějně trvá na tom, že prodá, ale nepodepíše nic, teprve potom (některá) kancelář přistoupí na prodej bez smlouvy. Tedy, přání prodávat nemovitosti často za miliony korun vychází naprosto vždy ze strany prodávajícího. Jaká jsou rizika realitní kanceláře, ve srovnání s majitelem nemovitosti? Kancelář riskuje své prostředky vložené do prezentace nesmluvních zakázek, tedy náklady spojené s prezentací těchto zakázek. Když prodávající náhle odstoupí od prodeje, kancelář s tím nic nenadělá. Kancelář také mrhá časem makléře, který má tuto nesmluvní zakázku (chápej, mnoho nesmluvních zakázek) na starost a taky riskuje náklady spojené s jednotlivými prohlídkami, tedy doprava, telefony a podobně. Do poslední chvíle kancelář netuší, nebude-li prodej zrušen, protože si majitel našel svého kupce, nebo si to prostě jen rozmyslel. Rizika tohoto nesmluvního prodeje jsou na obou stranách, leč pro majitele nemovitosti je toto riziko nepochybně vyšší.
A pak je tu také potencionální kupec. Jsou i na jeho straně nějaká rizika, je-li zakázka nabízena jen na dobré slovo? Realitní kancelář nabízí nemovitost, řekněme rodinný dům v ceně 3 miliony korun, leč, bez zprostředkovatelské smlouvy. Proč? Protože to bylo přání a také podmínka prodávajícího. ,,Hlavně nebudu podepisovat žádnou smlouvu“. Riskuje nějak kupec? Pokud riskuje jen to, že jel dvakrát, třikrát na prohlídku nemovitosti, popřípadě už vyřizoval hypotéku na koupi tohoto domu, ale prodávající se nakonec rozhodl jinak, jsou ztráty celkem udržitelné. Ale představte si, že jako kupující skládáte na účet kanceláře jistinu ve výši 10% prodejní ceny. Skládáte jistinu na dům, kde majitel domu nechce podepisovat žádné smlouvy. Skládáte někde 300.000,- Kč, jako zahájení obchodu, kde prodávající razí zásadu ,,hlavně Vám nic nepodepíši“. Představte si, že pro potřebu kupní ceny jste si s bratrem plácli a prodali mu váš byt, aby hypotéka v bance nebyla tak veliká. Ano, všechny závazné kroky kupujícího pro zajištění kupní ceny jsou jeho rizikem.
Pro prodej nemovitosti lze jednoznačně doporučit písemnou smlouvu, zpravidla tedy zprostředkovatelskou smlouvu mezi majitelem nemovitosti a kanceláří, kde budou přesně vymezena práva a povinnosti obou stran. Nutnost exkluzivity prodeje, tedy prodeje výhradně přes jedinou konkrétní kancelář se pokusím vysvětlit jindy. Je-li však do prodeje Vaší nemovitosti zapojen jakýkoliv jiný partner, vždy si obchodní vztah zajistěte písemnou smlouvou. Nemovitost je relativně drahá. V mnoha případech je to náš domov, nebo nejcennější majetek v našem vlastnictví. Jen zvažte, pro příklad. Když se budete chtít třeba přestěhovat, z jednoho města do druhého, napříč republikou, za pomocí stěhovací firmy, je pochopitelné, že uzavřete smlouvu, kde bude uvedeno, co chcete přestěhovat, kdy budete přestěhován, za jak dlouho, kdo a jakým způsobem uhradí případnou škodu na vašem majetku, vznikne-li a kolik za celou službu nakonec zaplatíte, popřípadě, co se stane, když některá tato ujednání firma nedodrží. Dovedete si představit, že byste takovou operaci dělali se stěhovací firmou na dobré slovo? Tedy: ,,Někdy mě nějak, něčím, někde přestěhujte, snad se nic nestane, potom se nějak vyrovnáme“. Případná škoda při stěhování je ale vždy mnohonásobně nižší, než ztráta nemovitosti a kupní ceny. Přesto majitelé nemovitostí často podmiňují prodej bez písemné smlouvy. Prodávat nemovitost bez jakéhokoliv písemného podkladu přináší rizika všem zúčastněným stranám, nejvyšší riziko však nese prodávající, tedy paradoxně ten, který si tento prodej bez smlouvy vlastně přál.
Z pohledu kupujícího, v případě vážného zájmu o koupi konkrétní nemovitosti je vhodné nahlédnout do zprostředkovatelské smlouvy a ujistit se tak, že je realitní kancelář skutečně pověřena prodejen nemovitosti. Pokud tomu tak není, trvejte na tom, že v tomto momentu obchodu je potřeba smluvně zavázat také prodávajícího.
Obecně lze konstatovat, že nesmluvní prodej nemovitostí na realitním trhu je nešvar, jen zdánlivě výhodný pro prodávajícího. Nevýhody takového prodeje mnohonásobně převyšují jakousi malou prvotní výhodu, že ten dům dnes prodávám a zítra zase třeba ne. Dnes ho prodám za tři miliony a zítra třeba za čtyři. Nesmluvní prodej nemovitostí přináší určitá rizika všem zúčastněným stranám.
