Nový stavební zákon nemusí být pro obce ani jejich obyvatele žádná výhra

Představa, že nám změna zákona pomůže okamžitě urychlit bytovou výstavbu, je pouhá iluze.

V současné době se ve sněmovně a na vládě projednává novela stavebního zákona. Samozřejmě nyní nedokáže nikdo potvrdit, jaká bude její finální podoba, nicméně několik myšlenek, které v návrhu zákona uvedené jsou, považuji pro starosty obcí a zejména pražských městských částí za velmi riskantní. Zavedení novely tak, jak je aktuálně navržena, by mohlo mít pro obce negativní důsledky.

Tato novela totiž, kromě mnoha jiných ustanovení, přináší velmi nepříjemnou novinku, protože navrhuje, aby ten, kdo chce stavět na území obce, např. Prahy, nemusel respektovat platný územní plán, resp. schválí-li mu jeho stavební záměr pořizovatel tohoto územního plánu, potom by mohl stavět i v rozporu s územním plánem. Tento návrh považuji za velmi nebezpečný, protože ve svém důsledku by to znamenalo, že pokud se nějaký investor na území Prahy rozhodne stavět v rozporu s platným územním plánem, a odsouhlasí-li mu tento jeho záměr Rada hlavního města Prahy, tak potom bez dalšího, aniž by se k tomu daná městská část mohla vyjádřit, je možné tento záměr realizovat a stavební povolení získat. Nejsme tedy daleko od pravdy, pokud prohlásíme, že podle návrhu nového stavebního zákona může kdokoliv stavět cokoliv, a to kdekoliv.

Uvádí se, že jedním z hlavních důvodů pro zavedení nového stavebního zákona, je snaha o urychlení výstavby. Já osobně vyjadřuji velkou obavu, že důsledek zavedení nového stavebního zákona bude naprosto opačný, minimálně po dobu několika nejbližších let. Dle návrhu zákona by totiž mělo dojít k naprosté restrukturalizaci stavebních úřadů, přičemž stávající stavební úřady na obcích (městských částech) by měly zaniknout a měl by být zřízen centrální stavební úřad, jehož cílem bude rozhodovat o většině stavebních řízení. Tento centrální stavební úřad by měl zřízena svá územní pracoviště, ovšem už by to nebyla územní pracoviště fungující pod jednotlivými obcemi či městskými částmi, jejich struktura by měla výrazně zeštíhlit. Místo existujících stavebních úřadů, kterých je přes 600, by jich poté mělo být méně než 300.

Tato restrukturalizace má ovšem několik úskalí. První úskalí tkví zejména v reálném časovém horizontu zavedení takové úpravy. Byť se mluví o tom, že se do nové struktury najmou pracovníci stávajících stavebních úřadů, a celý systém začne fungovat od počátku roku 2027, tak se jedná o natolik zásadní organizační změnu, že než začne nový systém reálně fungovat, tak to bude nějakou dobu trvat, a rozhodně se nebavíme o době v měsících, ale v letech.

Druhý problém samozřejmě spočívá v tom, že centrální stavební úřad, který zatím tedy není funkční institucí, aktuálně žádné pracovníky nemá, a vůbec není jisté, zda bude po svém založení mít dostatečné personální kapacity pro výkon své činnosti. Logický krok je, že by byl nabídnut přechod pracovníkům stávajících úřadů, nicméně pro tyto úředníky se nejedná o výhodnou nabídku, protože ze zaměstnanců obcí by se stali zaměstnanci státu, což pro ně znamená, že by spadli do jiných tabulkových norem a museli přistoupit na nižší plat. Navíc na řadě stavebních úřadů zejména menších obcí systém funguje tak, že na část pracovního úvazku zaměstnanec pracuje pro obec jako úředník stavebník úřadu (tedy v oblasti působnosti státní správy) a zbytek úvazku pracuje pro obec jako úředník v jiné oblasti (většinou samosprávy). Tento souběh úvazků není v případě, že by stavební úřady byly vyvedeny přímo pod stát, možný.

Tudíž kromě toho, že tento návrh by znamenal zásadní organizační úpravy a kompletní překopání systému stavebních úřadů, tak prozatím je vyhlídka na budoucí fungování nového systému značně nejistá, jelikož stávajícím úředníkům, což mohu osobně potvrdit podle situace na městské části kde jsem starostou, se do navrženého personálního přesunu příliš nechce.

Poukázat lze na zajímavou paralelu, která souvisela s digitalizací stavebních úřadů, o kterou jsme se pokusili před několika lety. Když se podíváme na reálný důsledek zavedené úpravy, tak zjistíme, že počet vydaných staveních povolení za poslední dva roky výrazně klesl. Pokus o digitalizaci stavebních řízení silně paralyzoval činnost stavebních úřadů, paralyzuje ji částečně ještě do současnosti. Výsledkem je, že namísto toho, aby se díky digitalizaci zrychlilo, tak se výrazně zpomalilo projednání podaných žádostí, a proto je počet vydaných stavebních povolení za poslední dva roky výrazně nižší oproti předchozím obdobím. Nikoliv proto, že by se méně žádostí podalo, ale proto, že se v menším množství případů rozhodlo.

Pokud jde o tvrzení, že se díky novele stavebního zákona zrychlí bytová výstavba vidím další úskalí v tom, že tvůrci nového stavebního zákona, pominuli jeden naprosto zásadní aspekt. Souhlasím, že rychlost vydávání stavebních povolení je jedním z velmi důležitých parametrů v rámci procesu stavby, ale kdokoliv chce postavit nebo stavět byty, dobře ví, že když se zrychlí jeden prvek v řetězci, tak to automaticky neznamená, že se zrychlí celá výstavba, protože proces se vzápětí zastaví na jiném prvku – v tomto případě na kapacitách stavebních firem. Pro osoby neznalé procesů v tomto segmentu výroby a služeb to sice může znít překvapivě, ale jak dlouhodobě potvrzují zástupci stavebních společností, v tuto chvíli jsou kapacity stavebnictví vytížené na 100 %, ať už jde o výrobce stavebních materiálů, tak i realizátory staveb. Situace je tedy bohužel taková, že i kdybychom nějakým zázrakem ze dne na den získali platná stavební povolení na dvojnásobek bytů, než jsme postavili v předchozím roce, tak jich dvojnásobek nepostavíme, protože nebudou k dispozici dostatečné výrobní a personální kapacity pro samotnou realizaci výstavby.

Je třeba si otevřeně přiznat, že v souvislosti s výstavbou bytů není v podmínkách současné společnosti realizovatelné urychlení v řádu 1-2 let. Protože kromě rychlosti povolovacích řízení a množství stavebních kapacit závisí úspěch i na dalších faktorech, např. potřebné technické infrastruktuře. Výstavba bytů si totiž žádá patřičnou kapacitu kanalizace, elektrických sítí, občanskou vybavenost (školy, nákupní možnosti atd.), připravenou dopravní infrastrukturu. Což představuje problém, který situaci komplikuje dlouhodobě, a osobně si myslím, že je důsledkem určité nálady, která ve společnosti v minulosti panovala, a která každého investora, který měl zájem realizovat bytovou výstavbu, považovala téměř za zločince.

Nyní se nám důsledek této politiky vrací jako bumerang a než se ono kormidlo podaří otočit, tak to bude několik let, tipuji 4-8 roků, trvat. Problém se však nevyřeší tím, že se změní struktura stavebních úřadů a způsob povolování staveb. Osobně si myslím, že nový stavební zákon nepřináší pozitivní změny. Kromě náročné a dlouhotrvající restrukturalizace stavebních úřadů přináší i již zmíněnou úpravu povolovacích procesů, v rámci kterých bude moci kdokoliv stavět cokoliv a kdekoliv, bez možnosti dotčených území takové výstavbě zabránit nebo se do rozhodování o její podobě přinejmenším zapojit. Ve svém důsledku to může znamenat, že se obce a městské části budou rozvíjet způsobem, který sice bude akcelerovat bytovou výstavbu, ale ne na zcela vhodných místech pro to, aby se tam realizovala.

Dle mého názoru, tento způsob k rychlé akceleraci bytové výstavby za dané situace bohužel nepovede. Pokud je všeobecným cílem rychle nabídnout dostupné bydlení, tak nejjednodušší cestou, zejména v Praze, je zregulovat či úplně zrušit krátkodobé pronájmy typu Airbnb. Je totiž nesmyslné snažit se na jednu stranu akcelerovat bytovou výstavbu, ale na druhou stranu nedokázat využívat dostatečné množství bytů, které již v Praze postavené jsou, a to jen kvůli tomu, že nejsou využívány pro bydlení, ale pro cestovní ruch. Upřímně řečeno, pro turismus takové množství bytů ani nepotřebujeme, protože máme dostatečné kapacity hotelů.

Jakým způsobem služby typu Airbnb pokřivují trh v oblasti cestovního ruchu, by vydalo na samostatný článek. Pro ilustraci jen dodám, že mi přijde úplně absurdní, aby se cena dvoulůžkového pokoje ve 4* hotelu mimo sezónu pohybovala na částce cca 800 Kč. Kapacita hotelů je srovnatelná s kapacitou nabízených nemovitostí typu Airbnb, přičemž hotely jsou vytížené přibližně ze 70 % svých kapacit. Takže pokud by nám něco pomohlo rychle vyřešit bytovou krizi, tak zásadní regulace krátkodobých pronájmů. V takovém případě by na trh bylo vrženo několik desítek tisíc bytů, které nyní neslouží k bydlení.

Pro zajímavost, v Praze se staví cca 7 tisíc nových bytů ročně. Pokud by se zrušily služby typu Airbnb, tak se na pražském realitním trhu objeví to, co se postaví za 3 roky. Samozřejmě byty dosud využívané pro krátkodobé pronájmy by nebyly nové, to je pravda, ale pokrylo by to alespoň část aktuální poptávky. Aby bytové nároky v Praze totiž byly plně uspokojeny, tak by se muselo ročně postavit 13-15 tisíc bytů. Za 3 roky bychom měli podle této úvahy postavit cca 45 tisíc bytů, ale reálně se staví jen 7 tisíc bytů ročně, což je za 3 roky celkem 21 tisíc. Ovšem pokud by k tomu přibylo dalších 20-22 tisíc bytů Airbnb, tak bychom na pražském realitním trhu měli mít v nejbližších třech letech opravdu tolik bytů, kolik jich teoreticky potřebujeme.

Mnohem efektivnějším způsobem, jak urychlit bytovou výstavbu, by proto v prvním kroku bylo uvolnit stávající bytové kapacity pro překlenutí určitého období, které je potřeba k vyřešení problémů samotného stavebního řízení, aby došlo k urychlení povolovacích procesů. Tento čas je potřeba i k přípravě potenciální výstavby, zejména pro zajištění technické a dopravní infrastruktury, občanské vybavenosti a k případnému navýšení kapacit stavebních firem. Tím bychom se začali přibližovat ideálnímu stavu, který potřebujeme. To je cesta vyřešení problému bydlení v Praze, nikoliv samotná změna stavebního zákona, ta nám až tak nepomůže.