Dostupné bydlení – jak k němu

Proč jsme tam, kde jsme, a proč na tom není Praha jako Vídeň.

Častokrát slýchám příběhy o tom, jak Praha zaspala, nebudovala bytový fond, a jak si máme vzít příklad z Vídně, kde je značná část bytového fondu v rukou města, což jeho obyvatelům garantuje dostupné bydlení. Je pravdou, že ve Vídni je v současnosti přes 400 tisíc bytů, buď přímo ve vlastnictví města nebo neziskových družstev, zatímco pražských obecních bytů je pouze 30 tisíc. Cítím však potřebu říci, že Praha na tom mohla být jako Vídeň, možná lépe. Ale byla to veřejnost, či lépe řečeno společnost, která na počátku 90. let vytvořila masivní tlak, aby bytový fond, který měla Praha ve svém vlastnictví, byl prodán do rukou nájemců, a to ještě navíc za zlomek tržní ceny. Bylo běžné, že se byty, jejichž ceny se dnes pohybují ve výši 6-8 milionů korun, prodávaly za ceny kolem 300 tisíc korun.

Argumenty pro to byly dva. Prvním a velmi podstatným byla neschopnost zajistit údržbu a obnovu tohoto bytového fondu. V té době existující tzv. „byťáky“, neboli odbory bytového hospodářství národních výborů, následně pak městských částí, nebyly vybaveny na to, aby plošně opravily rozsáhlý pražský bytový fond, a bylo argumentováno tím, že předáme-li tento bytový fond do rukou nájemců a uděláme-li z nich vlastníky, tak se postarají o opravu tohoto zanedbaného bytového fondu, jehož zanedbanost byla daná tím, že do něj komunisté za celou dobu prakticky neinvestovali. Druhým velkým argumentem bylo právo nájemníků koupit si byt za symbolickou cenu, což vycházelo z usnesení zastupitelstva hlavního města, které schválilo privatizaci svého bytového fondu a podmínky, za kterých se zrealizuje. Z dnešního pohledu by mě zajímalo, kdo by akceptoval to, že pokud se byt někomu pronajme, vzniká nájemníkovi právo, aby si následně byt odkoupil, a ještě za symbolickou cenu. Tomuto absurdnímu argumentu tedy vůbec nerozumím, i když tehdy byl brán zcela vážně a považován za velmi silný.

Výsledkem bylo, že drtivá část bytového fondu přešla do rukou nájemců a město o svůj bytový fond přišlo. I když původní myšlenka byla taková, že přibližně 25 % bytového fondu si Praha nechá, tak samozřejmě přirozeně došlo k situaci, že poté, co prodala oněch 75 %, se lidé, kteří bydleli ve zbývajících bytech, začali hlasitě ozývat, proč je nedostanou i oni, když je dostali jiní. Zcela logicky pak vznikala politická uskupení, jejichž jediným programem v komunálních volbách bylo, že budou-li zvoleni, prosadí privatizaci zbývajícího bytového fondu, což například v Praze 2 znamenalo, že každému z nájemců, kteří ještě byt nekoupili, slíbili de facto benefit ve výši několika milionů korun. Je jasné, že tato uskupení (na Praze 2, pokud si dobře pamatuji, se jmenovalo „Občané za spokojené bydlení“) ve volbách uspěla natolik, že se jim potom podařilo prosadit privatizaci zbývajícího bytového fondu.

Peníze, které se privatizací bytů získaly a které byly jenom zlomkem toho, co se dalo získat, pokud by se byty prodaly za tržní cenu, se tehdy investovaly do zanedbané podoby města, přičemž v té době bylo zanedbané po komunistech úplně všechno, veškeré součásti infrastruktury. Ze získaných prostředků se proto s bídou začala obnovovat infrastruktura a samozřejmě už nezbývaly finance na to, aby se začal obnovovat bytový fond, ani ten vlastněný přímo Prahou, ani jednotlivých městských částí. Důsledkem toho je tedy dnešní situace a trošku mě mrzí, že ti, kteří právě argumentují tím, že Praha na tom není jako Vídeň, jsou z velké části titíž, kteří křičeli v 90. letech, že Praha má svůj bytový fond prodat. Toliko tedy k odůvodnění, proč jsme na tom tak, jak jsme, a nejsme na tom jako Vídeň.

Nyní se naskýtá otázka, co je největší překážkou výstavby bytů. Tím hlavním důvodem, proč se v uplynulých 20 letech nestavěl dostatek bytů, je z mého pohledu především velmi komplikovaný proces povolování jejich výstavby, a to zejména v letech cca 2000–2018. Povolit jakoukoliv bytovou výstavbu bylo extrémně administrativně náročné, což je opět dáno historicky z dob minulého režimu. Když se komunisté rozhodli realizovat nějakou výstavbu, tak se usnesli na svém politbyru, že se bude např. stavět Jižní Město, a pokud se to někomu nelíbilo, tak na něj nikdo nebral zřetel a pokud se hodně hlasitě ozýval, tak mu to vysvětlili tím způsobem, že ho poslali kopat uran do dolů. Tudíž s občany, veřejností, dokonce ani s odborníky se nikdo nebavil, a tam, kde stranický sekretariát rozhodl, se stavělo. Pražská sídliště jsou toho nejlepším příkladem.

Samozřejmě po roce 89 se to kyvadlo logicky, jako projev odporu proti komunistům, vychýlilo na druhou stranu. Důsledkem čehož bylo, že každý občan do toho směl mluvit, jeho hlas byl velmi silný a na jeho názor se bral zřetel. Vznikly proto různé spolky, ochranářská sdružení a sousedské iniciativy hájící své zájmy. Povolovací proces tím pádem obsahoval obrovská množství vyjádření dílčích organizací a institucí, u nichž mnohdy bylo na zváženou, proč se k tomu vůbec vyjadřují. Což znamenalo, že spousta projektů se zarazilo nebo dostaly podobu, která nedávala smysl, vyřízení razítek trvalo šílenou dobu a výsledkem bylo, že se nestavělo. Situace se sice pomalu začíná zlepšovat, kyvadlo se vrací do rovnovážné polohy, nicméně stále přetrvává celá řada následků z dob minulých.

V současnosti se například začíná ukazovat, že jsou už vyčerpány zdroje pozemků, resp. možnosti, kde stavět, a to z důvodu komplikovaného územního plánování, které je opět poplatné velmi složitému schvalovacímu procesu, protože i územní plánování je součástí stavebního zákona. V zásadě, podobně složité, možná ještě složitější než povolit stavbu, je prosazovat úpravy územního plánu. Je až neuvěřitelné, že rozhodnutí o schválení změny územního plánu, ať už se jedná o rozhodnutí kladné, nebo záporné, může v Praze klidně trvat i 15 let. Takže toto komplikované územní plánování, jeho administrace a procesy ve svém důsledku znamenají, že územní plán, který měl být v Praze před více než 10 lety nahrazen novým, dosud nahrazen nebyl, a kdo ví, jestli k tomu dojde v následujících letech.

Dalším historickým následkem jsou chybějící kapacity ve stavebnictví. I kdybychom zjednodušili schvalovací proces a zrychlili územní plánování, tak pouze toto by současný problém nevyřešilo, z prostého důvodu – nemáme dostatečné personální kapacity, aby se výstavba realizovala. Což je dáno tím, že se stavělo málo, nebyla poptávka, proto firmy příliš velké personální kapacity nemají. Také situace kolem řemesel a kvalifikovaných dělníků je taková, že vlastně pokud nepovolíme migraci nebo stavební kapacity nezajistíme ze zahraničí, tak prostě bytovou výstavbu nerozhýbeme. Takže řekněme si na rovinu, že každý, kdo dneska slibuje, že problém výstavby bytů rychle vyřeší, tak neříká pravdu, protože případné zlepšení, i když na něm teď začneme pracovat, se reálně projeví za 6-8 let.

Důsledkem toho všeho je pokřivené prostředí na realitním trhu, který nefunguje tak, jak by měl. Je to primárně dáno tím, že na trhu je velmi málo bytů. Tím nedochází k tomu, aby ti, kteří si to mohou dovolit, se přesouvali z méně kvalitního bytového fondu do více kvalitního. Nedává totiž příliš smysl, abychom stavěli dostupné bydlení jako nové byty. Logické by bylo stavět nové byty, ale s tím předpokladem, že jsou převážně stavěny pro tu část obyvatel, která si je může dovolit, čímž by se uvolňovaly starší byty, které pak mohou být mnohem levnější. Tím, že není dostatečně silný segment nových bytů oproti segmentu těch starších, tak segment starších bytů je tržně v situaci, že jejich ceny neodpovídají jejich hodnotě. Dnes není dramatický rozdíl mezi cenou nového a staršího bytu, což je zjevně absurdní. Pro ilustraci, rozdíl mezi cenou nového a ojetého auta je řekněme až třínásobek. Ovšem rozdíl mezi cenou nového a starého bytu ani zdaleka třínásobný není. A není mimo jiné proto, že nových bytů je málo, tudíž se neuvolňují staré byty, takže není prostor na to, aby klesala jejich cena.

Ze všeho výše zmíněného vyplývá, je zde určitá disharmonie mezi třemi klíčovými ekonomickými faktory, které by měly zajistit kvalitní fungování trhu s byty. Ona disharmonie spočívá v tom, že je zde nějaká cena bytů, která by měla určovat cenu nájmů. Protože obecně platí, když to hodně zjednodušíme, že nájem za třicet let by měl odpovídat ceně bytu. Jestliže dnes tržní cenu bytu porovnáme s cenou jeho nájmu, tak paradoxně musíme připustit, že cena nájmů je nízká. Vezmeme-li v potaz extrémně vysoké ceny bytů, pak by měly být nájmy vyšší. Samozřejmě cena nájmů je relativně nízká i proto, že musí být v nějakém vztahu k průměrné mzdě a příjmům obyvatel. Pokud je příjem obyvatel nižší, tak není prostor, aby se zvyšovaly ceny nájmů, a jediný důvod, proč lze udržet ceny bytů vysoké, je, že jich je málo a stále se najde dostatečné množství zájemců, aby je koupili. Obecně tedy můžeme říci, že tyto tři elementy – tržní ceny bytů, výše nájmů a mzdy – nejsou v takovém vzájemném vztahu, v jakém by být měly.

Tato nerovnováha na trhu s byty se dá vyřešit buď evolučně, nebo revolučně. Revoluční řešení jsou známé bubliny, které vznikají na realitních trzích a pak prasknou, což znamená, že se v určité fázi trh zhroutí a dochází k prudkým cenovým výkyvům, což si osobně myslím, že se u nás v současnosti nestane. Evoluční řešení znamená, že se hodnoty tří základních faktorů budou postupně přibližovat stavu, aby si vzájemně odpovídaly. Podle mého názoru už není přílišný prostor na růst cen bytů, a pokud se bude na trh dostávat dostatečné množství bytů, tak by se logicky dalo vyvozovat, že jejich ceny už tolik neporostou. Zato bych očekával růst cen nájmů, protože lze předpokládat nárůst mezd. Trend je tedy jasný, porostou všechny tři faktory, nejpomaleji ceny bytů, rychleji nájmy a nejrychleji by měly růst mzdy. Čímž by se trh měl v budoucnu dostat do rovnovážného stavu, v jakém by měl být.

Chce-li stát v současnosti občanům zajistit dostupné bydlení, tak dle mého názoru musí především zabezpečit, že na trhu bude dostatek nových bytů, protože bez tohoto předpokladu dostupné bydlení zajistit nelze. Co tedy stát může udělat pro to, aby byl nových bytů dostatek? Není to o penězích. Není to o tom, že by tady nebyli investoři, kteří mají peníze, naopak. Investorů, kteří mají peníze na výstavbu bytů, je spousta, protože upřímně řečeno v dnešní době je problém alokovat kapitál tak, aby generoval nějaký zisk. Když tedy shrnu, v čem současný problém spočívá, jak jsem již zmínil, bojujeme s velmi pomalým procesem schvalování výstavby, nejsou k dispozici vhodné pozemky a nemáme dostatečné stavební kapacity.

Na úrovni státu lze proto situaci pomoci zejména vhodnou migrační politikou, protože řekněme si upřímně, že na tuzemských stavbách pracují především zahraniční dělníci. Proto je třeba zaměřit se jednak na vychovávání našich vlastních kapacit přes učňovské profese, které s výstavbou souvisejí, ale stejně tak umožnit přístup zahraničních dělníků na náš pracovní trh. Na komunální úrovni by se pak měla zrychlit tvorba nového územního plánu a být umožněny jeho úpravy a variabilita tak, aby obec v případě úpravy plánu nemusela podstupovat tolikaletou anabázi, jako je tomu nyní. Pokud však obce mají fungovat a má se stavět efektivně, tak se musí stavět zejména tam, kde je stávající infrastruktura k dispozici. Stavět byty v polích s tím, že k nim následně přivedeme dopravní a technickou infrastrukturu, je neefektivní a příliš nákladné. V neposlední řadě je třeba vytvořit legislativní nástroje, které budou investory k výstavbě motivovat. Jestliže chceme, aby byty stavěli, tak je určitě vhodné vytvářet různé investiční pobídky, mimo jiné programy dostupného bydlení, o kterých stát mluví, a jiné nástroje které zajistí, že když se byty postaví, tak se rychle prodají, ale jak jsem zmínil, toto nepovažuji za největší problém, protože takovéto nástroje již dnes existují a jejich zavádění do praxe probíhá.