Tento blog je update mého blogu ze začátku února "Trh s byty je letadlo, kterému už brzy dojde palivo." Osvědčená mantra realitních "expertů" o neustálém realitním růstu se rozplynula jak jejich honoráře po nákupu v supermarketu.
V předchozím blogu https://robertsimecek.blog.idnes.cz/blog.aspx?c=783028 z letošního února zmiňuji hlavní důvody, které stály za dosavadním raketovým růstem cen, byla to hlavně kombinace demografie, ekonomického růstu, kurzových hrátek ČNB, nízkých úrokových sazeb a nedostatečné bytové výstavby, jinak poslední důvod je kapitola sama o sobě a doporučuji si přečíst například toto: https://www.prahain.cz/zivot-ve-meste/vite-za-kolik-stavime-byty-ve-varsave-majitel-developerske-skupiny-udi-group-o-penezich-korupci-a-pokrivene-praze-8213.html
Zjednodušeně řečeno, skoro všechny prorůstové faktory, které stály za vývojem v posledních letech zmizely nebo se obrací do opačné síly. Silné ročníky kupců už jsou pryč, tak jako "nulové" úrokové sazby a sen o růžové a ještě růžovější ekonomické budoucnosti. Nová ruská ghetta v pražských novostavbách už asi také nebudou vznikat v takové míře. Naše ceny bytů se už i v nominálu přiblížily těm na západě, kde jsou však stále spíše násobné nominální mzdy, takže na paritu kupní síly jsme už "špička" nyní. A v neposlední řadě se odvažuji tvrdit, že i dosavadní velmi nízká bytová výstavba půjde nezanedbatelně nahoru a to i přes neustálé strašení o nadcházející drahotě z důvodu drahých materiálech a nedostatku pracovníků. Takže dokonalá kombinace prorůstových faktorů, která vytvořila nakonec dokonalé cenové peklo, se nyní otáčí spíše v dokonalou bouři.
V současné době se ještě ceny drží víceméně na vrcholu, maximálně lehce klesají, protože nikomu se moc nechce prodávat, natož jít s cenou výrazněji dolů. Ale je jenom otázkou času, kdy první investoři ve větším pochopí, že ceny už dál neporostou a začnou chtít prodávat a tím realizovat své zisky, což by mohlo spustit skutečný cenový pokles. A protože v posledních letech byla většina nákupů čistě spekulativních, nikoliv pro vlastní bydlení, protože ceny byly už i nad možnosti solidně vydělávající vyšší střední třídy, nebude poptávka, protože žádný investor neinvestuje do něčeho, co padá a pro většinu lidí, co chtějí vlastní bydlení, jsou současné ceny nedosažitelné. Takže se nám situace může klidně obrátit, a my budeme mít najednou mnoho prodejců, ale minimum kupců. Takže situace a trend bude přesně opačný tomu, co jsme viděli v předchozích letech.
Poznámka: reálný pokles cen bytů však už prakticky nastal, protože zatímco ceny takřka všeho citelně stoupají (inflace 17 %), tak ceny bytů stagnují, což znamená reálný pokles.
Růst cen nemovitostí v posledních letech už neměl i tak reálné ekonomické základy, tj. když vezmete v potaz například čistý kapitálový výnos z pronájmu, lokální kupní sílu atd. Vše bylo hnáno jenom vírou, že hodnota realit dál a dál poroste, že to je snad jakýsi fyzikální zákon, toto bylo ještě umocněno tím, že tento růst pokračoval i přes pandemii, což však nebyl žádný zázrak, ale naprosto logickým důsledkem uvolněné měnové politiky a nedostatku jiných investičních příležitostí. Takže celé to realitní letadlo už bylo poháněno z drtivé většiny pouze penězi a hlavně vírou investorů, kteří očekávali další a další zhodnocení, takové ekonomické perpetuum mobile. Ale ta víra dostane nyní těžkou ránu v konfrontaci s realitou. Kdo kupoval byt ve 40 let starém paneláku na okraji Prahy za 3+1 za 7-8 milionů a čekal, že cena bude za pár let snad 10-15 milionů, tak ten se šeredně přepočítal, protože i ta cena 7 milionů je úplně mimo ekonomickou realitu. Je to tržní cena, nikoliv reálná, to je rozdíl. Reálnou současnou cenu takového bytu odhaduji mezi 3-4 miliony korun.
Můj osobní názor závěrem je takový, že kdo nekoupil doposud, ať to nedělá nyní (rozhodně ne, pokud by si musel půjčovat), protože výš už ceny v nejbližší době určitě nepůjdou a nejpravděpodobnější variantou je už skutečný pokles, otázkou je, jestli to bude jenom 10 %, 25 % nebo i více...
