Všechny odborné komentáře nás přesvědčují o dalším, i když pozvolnějším dlouhodobém růstu cen za bydlení. Možné to sice je, ale pokusím se nastínit i poněkud jiný pohled podložený fakty, který by napovídaly spíše pravý opak.
a) Definitivně skončilo dlouhé období masivního nákupu bytů tzv. generací husákových dětí ze 70. let, např. 194 000 narozených v roce 1974, následující generace budou už o poznání početně slabší a končí to populačně velmi slabými ročníky z 90. let, např. 90 000 narozených dětí v roce 1999... to je méně než polovina! To znamená podstatně méně potencionálních kupujících.
b) Snížená dostupnost hypoték opět sníží počty kupujících a hlavně objemu peněz na straně poptávky. Zde si dovolím jednu poznámku, ČNB tuto restrikci měla udělat již dávno, protože při minimální výstavbě a tím prakticky konstantnímu počtu bytů, měl volný režim hypoték za následek jediné, že se kupující navzájem akorát zbytečně přepláceli, aniž by to jakkoliv zvýšilo dostupnost bydlení, spíše naopak. Jsme stále ještě relativně chudá země, ale zbytečně vyhazujeme do zahraničí miliardy za úroky ze zbytečně vysokých hypoték a ty peníze chybí pak v domácí poptávce, začarovaný kruh. Ale odmítám jakékoliv vyčítání bankám, ty se chovají pouze tržně.
c) V minulých letech jsme prožívali nebývalý nárůst cizinců a v ulicích je to už hodně vidět. Takový nárůst dle mého nebude pokračovat stále, když pominu potencionální ekonomické důvody, tak se domnívám, že dříve nebo později už to nebude průchodné ani politicky. A pokud nastane stagnace nebo dokonce krize, tak ty tlaky na utažení lidovodů budou. A to nezmiňuji ještě nastupující robotizaci, která může šmahem zredukovat počet pracovních míst i bez krize.
d) V následujících letech nás začnou postupně bohužel opouštět velmi silné válečné a poválečné populační ročníky, což přinese na trh velké množství bytů.
e) ČNB při intervencích "natiskla" do světa cca 2,3 bilionu CZK, které pak byly z nemalé části poté použity cizinci na spekulativní nákupy nemovitostí pro následný odprodej se ziskem při zhodnocení naší měny a nemovitosti samotné. A nejvhodnější okamžik pro prodej nastane dle mého velmi brzy a nedávné zvýšení sazeb bankovní radou to může jenom urychlit. Navíc spousta investorů zjistí, že pronajímat byt nejsou zase tak úplně peníze zadarmo a když si spočítají čistý roční procentní výnos a vezmou v potaz starosti a úsilí, tak dojdou k závěru, že prodej je nejlepší řešení.
f) Například v Praze prý chybí cca 20 000 bytů, ale odhaduji, že možná i dvojnásobné množství je v dlouhodobě v neužívaných bytech. Spoustě lidem stále nedochází, že když se relativně lacinou koupí nebo dědictvím dostali k bytu a ten mají prázdný, že je to vlastně stojí nemalé peníze z ušlé příležitosti. A až jim to dojde, tak to zahýbe s nájemním bydlením, které má přímý vliv na cenu nemovitostí.
h) Průměrný byt v Praze stojí 11,5 násobek průměrného ročního pražského! platu (2/3 lidí je pod tímto platem), což je po Paříži nejvíce v EU. Tady už opravdu není kam růst. Ohledně té Paříže si však myslím, že tam nezapočítávají předměstí, Paříž - 2,2 mil obyvatel, ovšem s aglomeracemi 12 mil). To by bylo jako v Praze počítat jenom samotné centrum.
i) Popularita velkých měst je myslím už za zenitem, nyní i venkov má co nabídnout i když tam samozřejmě budou většinou vždy o něco nižší mzdy. Ale rozhodně se situace venkova radikálně zlepšila v porovnání třeba s 90. lety, kdy ten rozdíl oproti velkým městům byl opravdu markantní a Praha byla pro většinu lidí doslova vysněným místem. Nemluvě o tom, že stále více lidí bude pracovat z domu bez potřeby dojíždět či či se dokonce stěhovat.
j) Bytová výstavba v posledních letech poněkud zamrzla, ale i to se mění, jenom v Praze se začalo nebo brzy začne s opravdu velkými projekty. A pokud se podaří vytvořit funkční novelu stavebního zákona (což zatím bohužel nevypadá, ale ten tlak na to je už opravdu znatelný), tak by se nám tu mohla do pár let slušně rozjet nová bytová výstavba, která bude hnána současnými vysokými cenami a tím pádem vysokou rentabilitou.
k) Zatímco v 90. letech se z mnoha bytů staly kanceláře, tak nyní se začíná dít pravý opak a kanceláře se opět začínají přestavovat zpět na malometrážní byty. Dále se na růstu cen a snížení dostupnosti bydlení spolupodílí fenomén zjednodušeně pojmenovaný Airbnb. Tento vliv já sice považuji za téměř marginální, protože se kumuloval během několika let, ale představte si, co by se stalo, kdyby opravdu došlo k plošnému náhlému zákazu a na trh by se během okamžiku dostalo 10-13 000 bytů! Absolutně si nedokáži představit, co by tato náhlá tsunami udělala na nájemním i vlastnickém realitním trhu.
Výše zmiňované body mi většinou v těchto komentářích a předpovědí chybí a přitom to jsou velmi důležití činitelé. Pro objektivitu je třeba dodat, že tu stále jsou i věci, které svědčí pro další růst.
a) Náš plat je ve srovnání například s Německem stále na nějakých směšných 28% nominálu a růst je pravděpodobný, ale na druhou stranu bych nečekal nic překotného, ono také můžeme dohánět západ tím, že my budeme lehce růst a západ spíše lehce stagnovat, tak jako třeba v případě Itálie atd.
b) S nárůstem životní úrovně a s potencionálně zhoršující se bezpečnostní situací v západní Evropě stoupá naše atraktivita pro cizince i ze západu, kterých tu přibývá velkým tempem.
c) Pokud se zhorší situace například v Rusku, pak můžeme čekat opravdu další mohutný příliv lidí, hledající klidný přístav v Česku, kde už je silná komunita, která prakticky vytvořila paralelní společnost, která si vystačí sama se sebou. A těch silných, prakticky soběstačných, komunit už je tu celkem hodně.
Chtěl jsem jenom sdělit, že i když dosavadní trend i analytici jasně mluví pro další, i když pozvolný, růst, tak já se domnívám, že během 5-10 a více let může být situace zcela opačná a i ve velkých městech bude bytů naopak nadbytek.
A na samotný závěr si dovolím ještě jednu úvahu. O nadcházejícím nedostatku bytů z důvodu zamrzlé bytové výstavby z důvodu špatné legislativy se poprvé znalí již vyjadřovali mnoho let nazpátek a byl to logicky očekávatelný jev, ale nikdo neprojevil sebemenší zájem s tím cokoliv dělat. Velká většina politiků na všech úrovních a ze všech stran a vůbec většina vlivných má zainvestováno do nemovitostí a jejich rapidním růstem se jim pěkně zhodnotil majetek, to vše za spokojeného vrnění většiny občanů, kteří vlastní alespoň nemovitost ve které bydlí. Ovšem nyní se investice již postupně zpět kapitalizují a snad i díky zvětšujícímu se tlaku veřejnosti se brzy dočká Česká republika nápravy a vrácení do stavu, který je v zájmu nás všech jako celku.
