Možnosti bytové politiky

České stavebnictví od roku 2008 až do nedávna poznalo nebývalý a můžeme říci, že obrovský pokles. Tento rok je první po dlouhé době, kdy stavební výroba začíná růst a zdá se, že tento růst lze považovat za dlouhodobý a udržitelný.

Přitom vláda nevyužívá  možnosti k podpoře bytové výstavby, které se jí naskýtají.

Dnes nebudu hovořit o pravidelném a stabilním čerpání evropských fondů, které by mohlo pozitivně ovlivnit investiční výstavbu (veřejné i soukromé investice) i růst HDP v zemi. Chci se zabývat jen problematikou bytové výstavby. 

Možnosti výstavby nových  bytů v osobním vlastnictví, zdá se, jsou značně  vyčerpány zužujícími  se možnostmi výstavby individuálního bydlení na bázi hypotéčního financování. Tím nechci říci, že již nebude o ně vůbec zájem, ale obávám se, že s ohledem na rostoucí úrokové míry hypoték a také na tvrdší podmínky pro financování ze strany bank lze očekávat spíše nižší přírůstky zájemců o bydlení v rámci hypotéčního financování nežli v předešlých letech. Stát by měl mít ambici a  cíl v první řadě stavět komunální byty, a to prostřednictvím a s využitím iniciativy obcí a krajů. Osobně bych preferoval systém, jehož fungování  jsem viděl ve Velké Británii, kde financování výstavby  bytových projektů probíhá prostřednictvím neziskových společností. Ty získávají  dlouhodobé úvěry (20 let) od bank, a pozemky vhodné pro bytovou výstavbu od obcí za symbolické ceny či zdarma. Podobný systém lze bez velkých problémů uplatnit i u nás, přičemž všichni zúčastnění mohou být spokojeni. Myslím, že by bylo dobré uvažovat s formou státní podpory prostřednictvím financování části úroků z úvěru, který by si neziskové společnosti vytvořené obcemi či kraji braly. Např. 2% ročně, která by platily, by platil Státní fond pro rozvoj bydlení. Osobně si myslím, že je to vhodnější forma, než současný dotační program ministerstva pro místní rozvoj, který umožňuje poskytnout dotaci na výstavbu bytu či domu ve výši až 1,2 mil. Kč na jednoho zájemce. Jednak by tak bylo uspokojeno mnohem více zájemců o státní podporu a kromě toho by při cílové výstavbě cca 10 tisíc komunálních bytů ročně nebylo zas tak velkým problémem zajistit financování úroků z úvěrů. Z oněch 10 tisíc bytů ročně řekněme o velikosti v průměru 60 m2 a při průměrné ceně 40 000,- za m2 by hodnota 10 tisíc bytů stavěných ročně dosáhla objemu cca 24 mld. Kč. S 2% úrokové míry by to bylo necelé 0,5 mld. Kč ročně.  I kdyby tento systém byl uplatňován s použitím 20-letých bankovních úvěrů, nebyla by to pro státní rozpočet nějaká neúměrná částka zatížení. Maximálně po 15 - 20 letech uplatňování tohoto systému by se jednalo kumulovaně  o nějakých 7 - 10 mld. Kč nároku na státní rozpočet k proplacení dotací úroků z úvěrů. A samozřejmě oněch 24 mld. Kč z nových bytů  by  také každoročně představovalo zhruba 0,5% růstu HDP a k tomu ještě zakázky pro nábytkářský průmysl a podobně. 

Česká republika potřebuje stavět levnější byty než ty, které jsou dneska stavebními firmami s použitím hypotéčního financování stavěny, když  ceny dosahují 80.000,- Kč / m2 i více . Domnívám se, že u neziskového bydlení by mohlo být dosahováno cen mezi 30 – 40 tis. Kč za m2. A obce by měly k dispozici komunální byty, jejichž anuita by se splácela z přijatého nájemného, aniž by to zatížilo rozpočet obcí. Stát prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení by do této situace mohl vstupovat také poskytováním bankovních záruk bankovním ústavům, které budou poskytovat úvěry stavebním firmám. 

Tento systém funguje ve Velké Británii velmi dobře a tímto způsobem je každoročně stavěno 50 tisíc bytů. S ohledem na britský trh a jeho velikost a český trh a jeho velikost a jistou zanedbanost v tomto segmentu u nás, se domnívám, že během tří  až čtyř let od schválení příslušného zákona o financování komunální bytové výstavby by bylo možné stavět celostátně 10 tisíc bytů ročně. A samozřejmě takovýto segment levného a přitom ve vysokém standardu poskytovaného bydlení by mohl srazit pořizovací ceny bytů a cenu nájemného. A to již v okamžiku, kdy vláda projeví odhodlanost takovýto systém výstavby bytů  v parlamentu protlačit.

Jiří Paroubek