Máme bytů málo? Nebo hodně? A kolik budou stát?

Občas žasnu, jak zmatené, ideologické a málo ekonomické jsou u nás diskuse o nedostatku bytů, cenách bytů a o všem okolo. Nemožnost sehnat byt je dokonce v roli hlavního podezřelého ze zločinu demografické krize.

Málo co ukazuje zmatení kolem bytů tak přímočaře, jako právě tento nesmysl, který dokola opakují politici, který vzalo za své veřejné mínění a který je běžnou názorovou výbavou publicistů, a dokonce zaznívá i od sociologů. Samozřejmě nějakou dílčí vinu na extrémně nízkém počtu dětí ceny bytů nesou. To nechci popírat. Jenže skutečně dílčí. Na jakém základě tvrdím, že byty nemohou za demografický vývoj? Pro pádný důkaz pojďme do Rakouska. To je země vcelku proslulá dostupností bydlení. Total fertility rate se tam ale v roce 2024 dostala na úroveň pod 1,3 dítěte na ženu v plodném věku. Ve Švýcarsku, kde je bydlení mladým rodinám podobně poměrně dostupné, jsou na tom s fertilitou ještě hůře: v roce 2024 to bylo 1,29 dítěte na ženu.

Takže tyto státy s propracovaným systémem dostupného bydlení jsou na tom s fertilitou hůře než my, ale u nás za málo dětí může nedostatek bytů.

Omlouvám se, ale to je absurdní konstrukce.

Kolik vlastně máme bytů?

Ale dnes mi nejde o fertilitu, dnes mi jde o to, jak málo toho vlastně víme o naší bytové situaci. Jedním z důvodů, proč je totiž diskuse o bytech tak zmatená, je fakt, že nemáme vlastně moc přesná data.

Technicky alespoň zhruba víme, kolik je u nás obydlených a neobydlených bytových jednotek. Přinejmenším to víme k roku 2021, kdy bylo poslední sčítání.

Takže tehdy bylo v zemi skoro 4,5 milionu obydlených bytových jednotek a asi 0,6 milionu neobydlených (z důvodů rozverně odlišných: od nevyhovující stavu až po nové investiční byty, které se investorům kvůli naprosto marginálním nákladům jejich držení vlastně nevyplatí pronajímat). Studie Ministerstva pro místní rozvoj z roku 2022 odhadla na základě dodatečných šetření počet těch neobydlených dokonce na 0,8 milionu s tím, že zhruba 200 z nich bylo v nových nebo v posledních letech rekonstruovaných domech. Tam se jedná o investiční byty. Značné množství jde za předimenzovanou rodinnou výstavbou. Někdy v minulostí (dávnější i nedávné) stavebník usoudil, že s ním někdy „budou bydlet mladí“, jenže ti se rozhodli bydlet jinde. Když tedy odmyslíme zhruba 200 000 bytů, které jsou v podstatě nepoužitelné, protože stavebně nebo jinak nevyhovují, máme tedy k dispozici zhruba pět milionů bytů. Asi 4,5 milionu se používá, půl milionu nebo o něco více nikoliv, i když by obydlené být mohly.

Ta čísla platí zhruba pro rok 2021. Nyní to ale nebude nijak příliš odlišné, pro účely této úvahy není nějakých deset nebo dvacet tisíc bytů nijak podstatný rozdíl a můžeme s klidem předpokládat, že nabídka na trhu s bydlením představuje potenciálně zhruba těch 5 milionů bytů, reálně asi 4,5 milionu.

Je skutečně málo bytů?

Jednou z klíčových okolností každého tržního prostředí je také relevantní poptávka, takže početnost zájemců o službu nebo zboží v kombinaci s jejich kupní silou. Ta je samozřejmě ovlivněna nejen příjmovými a majetkovými poměry, ale také dostupností úvěrů a řadou dalších parametrů. Základním z těchto parametrů je ale počet. Přímočaře řečeno, jestli je zájemců milion nebo deset. Což je zvláště důležité u takové komodity, jako byty – protože deset rohlíků místo pěti si může pořídit skoro každý, dvě auta místo jednoho mnozí, jedno do města, druhé na delší cesty, to není tak neobvyklé. Ale dva byty místo jednoho, že by se člověk po týdnu stěhoval tam a pak zpět, to je asi trochu absurdní. Jedna rodina tedy představuje poptávku po jedné bytové jednotce. Pozor, zde není řeč o koupi bytu na investici. To je jiný příběh a sem nepatří. Stejně jako „letní byt“ na chatě.

Počet obyvatel České republiky dosáhnul na konci roku 2021 mimořádné nízké hodnoty 10,5 milionu (postcovidový šok plus prudká záporná migrace), nyní jsme na 10,9 milionu (prudká kladná migrace), což je naopak nejvyšší údaj v moderních dějinách a řekněme si otevřeně, je to s téměř stoprocentní pravděpodobností nejvyšší údaj pro příštích sto let. Takové číslo už „nikdy“ nebude, když nikdy považujeme za dobu, která nás z hlediska délky lidského života zajímá. Úplně celkově jsme v roce 2021 měli něco přes 4,8 milionu domácností, z toho ale zhruba 1,9 milionu byly domácnosti jednočlenné. Při velkém zjednodušení můžeme říct, že se prostě tento počet lidí v podstatě „vešel“ do oněch asi 4,5 milionu disponibilních a používaných bytových jednotek (musíme připočítat ubytovny a podobně).

Poznámka: Samozřejmě jsou obrovské regionální rozdíly, někde je problém sehnat nájemníka, jinde majitelům trhají ruce, ale tady jsme ve světě velkých čísel a statistiky. Jistě, statistiky jsou ošidné. Když má jeden člověk pět pomerančů a čtyři další žádný, statisticky mají každý jeden, ale o to nyní nejde.

Teď jsme u základní otázky. Vzhledem k tomu, jak se bude obyvatelstvo vyvíjet v budoucnu, je těch bytů dost nebo potřebujeme objektivně masivně stavět?

Z hlediska celé České republiky při odhlédnutí od regionálních specifik je jich dost nyní a určitě i více než dost výhledově.

Smrskflace uživatelů bytů

Proč to tvrdím. Střetávají se dva trendy.

První zvyšuje tlak na počet bytů. V současnosti obývá jednu využívanou bytovou jednotku zhruba 2,3 člověka. Před pár lety to bylo více, někde kolem 2,5 až 2,7 člověka a kdybychom sáhli před existenci samostatné České republiky, dospěli bychom k číslům kolem 4 lidí. Mezitím máme méně dětí, proběhl poměrně masivní rozpad rodin, přišla éra samostatného bydlení jednotlivců. To znamená mladých lidí, kteří mají svoji domácnost, ale nezakládají rodinu na straně jedné, osamocených seniorů, především žen, na straně druhé. Výše je zmíněno skoro 1,9 milionu jednočlenných domácností. V roce 2011 jich bylo jen 1,42 milionu, v roce 1990 těsně nad jeden milion. Toto zmenšování domácností, jaká si specifická smrskflace (anglicky shrinkflation označuje zmenšování obsahu výrobku při zachování velikosti obalu), trend juniorních i seniorních singl domácností znamená výrazné posílení poptávky po bytech. Avšak zároveň se dá říct, že trend se naplnil a nemá příliš kam pokračovat. V příštích letech a desetiletích nás čekají nevelké juniorní kohorty. Z tohoto směru podněty pro růst singl domácností nepřijdou. Seniorů bude přibývat, ale je zde trend sbližování průměrného věku dožití mužů a žen. Z toho pak plyne, že klesá prostor pro nové jednočlenné seniorní domácnosti, protože partnerky již nebudou své partnery přežívat o tak výrazný časový úsek.

Tento trend tedy vytvořil tlak na poptávku po bydlení, ale v budoucnosti pravděpodobně již příliš neporoste.

Demografická katastrofa

A nyní trend druhý, ona poměrně často diskutovaná demografická katastrofa.

Střední projekce počtu obyvatel vypracovaná v roce 2023 nám říká, že v roce 2050 bude v této zemi méně než 10,7 milionu lidí, a to pouze v případě, že nynější uprchlíci z let 2022 a následujících ze 40 procent zůstanou v zemi a že se každý rok dostaví na naše hranice o 35 tisíc nových zájemců o život v České republice, než kolik lidí se odstěhuje. Je velmi pravděpodobné (z pohledu znalostí, jaké máme v roce 2026 oproti době vzniku projekce), že ani jedna podmínka splněna nebude. Na kladné migrační saldo 35 tisíc nedosáhneme prakticky jistě a oproti přesvědčení části veřejného mínění výzkumy zatím ukazují, že setrvat v zemi chce méně než 40 procent válečných uprchlíků, zřejmě spíše jen třetina. Na okraj: tím není řečeno, že se skoro 70 procent vrátí na Ukrajinu, protože část z nich má v plánu usadit se jinde v Evropě. Nicméně výsledky výzkumů se v tomto směru dosti liší, skoro jistě ale odejde z ČR více lidí, než předpokládá tato poslední projekce ve své středí variantě.

Takže 10,7 milionu obyvatel v roce 2050 je spíše zbožné přání, realita bude skoro jistě nižší – dejme tomu 10,5 milionu. Vrátíme se na „přechodné pandemické dno“, kdy zemi opustily desítky tisíc lidí, kteří odjeli na dobu uzavírek a omezení do svých domovin. Z toho pak plyne, že v roce 2060 nás bude sotva 10,4 milionu, a o další deset let později možná jen 10,2 nebo snad 10,3 milionu a na konci století se dostaneme dosti hluboko pod deset milionů.

To je již mimo náš perimetr, takže se podívejme na rok 2050. Že by do té doby zásadně ubylo bytů není nijak pravděpodobné. Naopak. Tempo výstavby sice není nijak závratné (dejme tomu 30 až 40 tisíc bytů ročně), ale když nic jiného, bude to stačit alespoň na prostou reprodukci (každý rok také nějaké nemalé množství bytů mizí, to je jasné).

Jinak řečeno, demografie půjde proti představě, že bytů je nedostatek, protože se sníží (o více než 200 tisíc čili nesporně významným způsobem) počet obyvatel země, zároveň počet jednotek bude přinejhorším stagnovat, spíše ale mírně poroste.

A jasně – v Praze a pár velkých městech bude pokračovat nedostatek, ale na periferiích země (to není míněno nijak urážlivě, jde o zeměpisnou lokaci) nastane daleko větší přebytek, než leckde již nyní je. Sem se také soustředí (ještě více než dosud) proces úbytku bytů. Ekonomicky nebude dávat smysl udržovat mnohé nemovitosti.

Turbulentní časy

Celkově to bude znamenat řadu různě silných tendencí. Například dojde k dalšímu rozevírání nemovitostních cenových nůžek, ale jiným způsobem než dosud. Významná ztráta hodnoty nemovitostí na perifériích se totiž potká s relativní ztrátou hodnoty ve velkých městech. Pravděpodobně v mezidobí zažijeme alespoň jednu realitní krizi. Již jen proto, že pokud jsou údaje sčítání lidu správné (a to jsou), představuje současná zásoba investičních bytů (více než 200 000 jednotek) ekvivalent pětileté výstavby. Na to by někdo mohl říct, že dnes je na trhu převaha poptávky nad nabídkou. Jenže podle developerů končí 60 až 80 procent bytů ve městech zase u investorů. Z toho minimálně polovina nepřijde ani na trh nabídky (dlouhodobého) nájemního bydlení (krátkodobé pronájmy ponechávám stranou, to je vysloveně regionální záležitost). Otázka zni: Jak by vlastně vypadal trh, pokud by na něm nebyli investoři bez autentické potřeby bydlení? Čestně: nedošlo by při současných cenových relacích a faktické nedostupnosti bydlení pro většinu standardně vydělávajících lidí ke zhroucení trhu?

Ale je to ještě zajímavější. Pokud se naplní chmurná vize, že do roku 2050 přijde země o více než 200 tisíc obyvatel, znamená to v našich poměrech „uvolnění“ asi 100 tisíc bytů. Jenže největší tíhu úbytku logicky ponese skupina seniorních singls. Uvolněných jednotek proto bude ještě více, pojďme pracovat třeba s číslem 130 tisíc.

Podobných úvah a predikcí lze na téma realitní sektor a demografie udělat mnoho. I když budeme modely konstruovat s velkou úctou k faktům, vždycky to bude trochu věštba. Ale že nemovitostní trh projde v souvislosti s demografickým vývojem nějakými otřesy a ochabnutím poptávky, že i strana nabídky bude pod tlakem existence investičních bytů (které jako investice mají smysl až v okamžiku zpeněžení) a v souvislosti s poklesem počtu obyvatel také pod tlakem uvolňování bytů, na to se dá celkem vsadit.

Ne, nechci říct, že se přestanou stavět byty. To jistě ne. Pořád budou existovat regionální rozdíly, pořád bude i specifická poptávka, proti které nebude adekvátní nabídka. Bude třeba přinejmenším prosté reprodukce bytového fondu. Nicméně jsem přesvědčena, že zažíváme poslední desetiletí bytového boomu.

Pro dosud nebydlící s tím souvisí jedna podstatná věc. I když se neodehrají žádné dramatické reformy oblasti, relativně brzy začnou být byty dostupnější. Což bude asi jeden z mála pozitivnějších dopadů demografické krize., do které se po hlavě řítíme.