Evžen Korec na téma: „pravdy a lži na trhu s nemovitostmi"

Úspěšný český podnikatel, majitel developerské společnosti Ekospol. Po absolvování Karlovy univerzity pracoval v Československé akademii věd, kde v roce 1986 získal vědeckou hodnost kandidáta věd (CSc.). 

Kdy a jak Vás napadla myšlenka začít podnikat v oblasti nemovitostí?

Napadla mě v době mého dlouhodobého pobytu v Německu, když jsem byl v té době na špičkové univerzitě v Göttingenu. Zde jsem pracoval v lékařském výzkumu a takovým souhrnem náhod jsem se dostal k tomu, jakým způsobem se development dělá v Německu. Viděl jsem, jak se dělá, dnes už z mého pohledu, u malé developerské firmy, která ale měla to know-how západoevropského trhu.

Kdybyste se měl znovu rozhodnout v jaké oblasti podnikat, byly by to opět nemovitosti?

Byl by to zcela určitě opět development. Myslím si, že je pouze málo oblastí, kde je možné, aby česká firma, která má sice slušný, ale ne závratný kapitál, vedla trh. Když se podíváte na celé hospodářství České republiky, tak development je jednou z mála oblastí, kde je česká firma schopna „převálcovat“ i nadnárodní giganty. Když se podíváte na ostatní obory, vítězí zde nadnárodní firmy, ale u developmentu může být lídrem i firma česká. Ekospol je v současné době lídrem trhu, má největší podíl prodaných bytů na trhu, ale není to pouze tím, že má kapitál, zde musíte mít i know how a jiný přístup, než má většina nadnárodních firem, které se v ČR v oblasti developmentu pohybují. Development jsem si vybral i proto, že je to něco jiného než výroba spotřebního zboží. Pokud vyrábíte zboží, třeba boty, tak ty se ošoupou a vyhodí, ale to, co se postaví, stojí desítky až stovky let a vypovídá to o těch, kteří tyto budovy postavili. Takže ti, kteří dělají development, vytváří vlastně dějiny Prahy. 

Doporučujete byt jako nejlepší investici, nejsou však lepší investice? (domy, pozemky, akcie)

Nemovitost obecně je nejlepší investiční příležitostí, pokud předpokládáme, že investorem je osoba, která investuje v rozmezí 1-10 milionů korun a pokud srovnám 3 atributy investice – riziko, výnos a likviditu, tak nemovitosti představují optimum v tom, že při velmi malém riziku a při slušné likviditě přinášejí velmi slušný výnos, kolem 5 % ročně. Ideální na investici je malý byt do 50 m2, 1+kk nebo 2+kk, kde je nejlepší poměr mezi výnosem a investicí. Čím větší byt, tím je ten poměr horší. Pokud jako investici zvažuji rodinný dům, tak při koupi rodinného domu na pronájem potřebuji investici od 6 do 10 milionů korun a zde nedosáhnu nikdy takového procenta výnosu jako u bytu. Zde se výnos pohybuje nejvýš kolem 3 %. Samozřejmě mluvím obecně, existují výjimky, ale obecně byt je proto na investici lepší. Když vezmu i jiné investiční příležitosti – např. investici do zlata, tak zisk realizuji až při prodeji a cena zlata, pokud ji srovnám dlouhodobě, kolísá, neroste. Pokud srovnám nemovitosti, tak jejich cena roste rychleji než inflace a to nezávisle na krizi. A to platí i v Evropě. Pokud srovnám akcie, tak zde je velká rizikovost, neboť do akcií musí investovat osoba, která má o tomto trhu velmi podrobné informace, rovněž i informace, které nejsou veřejně dostupné. Pokud se v této oblasti investor detailně neorientuje, tak to podle mě není nejvhodnější investiční nástroj a přináší neúměrně vysoké riziko.

Co je podle Vás nejdůležitější při koupi nemovitosti?

Rozhodující je lokalita – mikro lokalita (jakým způsobem je byt situován, výhled, dostatek zeleně, hluk) i makro lokalita (okolí projektu, služby, doprava do centra). Není ani tak nutné vzít absolutní vzdálenost, ale časovou vzdálenost. Lokality, které jsou v blízkosti dostupnosti metra, jsou určitě lepší než lokality, které jsou blíž centru, ale nemají k dispozici metro nebo tramvaj. Druhým velice podstatným atributem je poměr ceny a kvality.

Jak tedy poznám, že za byt platím cenu přiměřenou a kdy už je byt předražen?

Platí tzv. „Korcovo pravidlo“, které říká, že u bytů, které jsou max. do 50 m2, cena bytu (včetně daně) musí představovat maximálně 20 násobek ročního nájemného. A toto pravidlo platí téměř univerzálně. U větších bytů (velké 2+kk, 3+kk) je to maximálně 25 násobek. Výši nájemného si ověřím jednoduše porovnáním daného trhu nebo porovnáním informací u několika realitek. Když tedy vezmu příklad – mám garsonku, měsíční nájem umožňující výběr z mnoha potenciálních nájemců je 7 500 Kč, tedy 90 000 Kč ročně,  Když spočítám 20 násobek nájemného, tak maximální cena této garsonky je 1 800 000 Kč. Měla by stát i míň. Podotýkám, že toto pravidlo 20 násobku platí nezávisle na poloze. Ta exkluzivita lokality se totiž musí odrážet ve výši nájemného. Toto pravidlo je opravdu velmi užitečné při koupi bytu, kdy potřebuju zjistit, jestli byt není už předražen.

Jaké jsou nejběžnější triky developerů, na které si dát pozor?  V čem developeři nejvíce lžou a proč?

Za prvé bych zmínil pozemek. Je naprosto nutné, aby developer vlastnil pozemek, na kterém je projekt postaven. Těch developerů, kteří skutečně nevlastní pozemek je relativně málo, ale pokud vezmu historický příklad, kdy nejmenovaná firma stavěla projekt v Zeleném údolí, tak pozemky nevlastnila a osoba, která pozemky vlastní se rozhodla toho využít nejlepším možným způsobem a teď se řeší to, za jakou cenu pozemky nakoupí nebo zda byty zbourají. Proto opravdu považuji tuto kontrolu, zda developer pozemky vlastní, za klíčovou ale málokdo z kupujících to dělá.

Dále je určitě velmi podstatné sledovat systém ceny bytů u jednotlivých developerů. Musím zjistit, zda cena, za kterou developer byt nabízí, odpovídá tomu, jakým způsobem je vytvořen splátkový kalendář, který kopíruje výstavbu projektu, a nebo je to cena typu „zaplať hned“, i když se bytový dům ještě nestaví, a pokud chceš kalendář, který odpovídá rozestavěnosti v průběhu výstavby, tak se cena navyšuje. Toto je trik, který se na rozdíl od toho prvního používá zcela běžně. Další trik je trik s kotelnami. Developer nepostaví kotelnu, neplatí za ni a nechá ji postavit jinou firmou. V tomto případě ale zaváže všechny vlastníky bytu v tom, že vlastníci nemají jinou možnost než odebírat teplo z takto pořízené kotelny a to teplo je v některých případech velmi předražené. Je tedy velmi dobré si zkontrolovat, jestli developer postaví kotelnu za vlastní prostředky a převede ji do podílového vlastnictví všech majitelů bytu. Jedinou výjimkou je nevypověditelná smlouva s teplárenskými společnostmi (například Pražská teplárenská), kdy v tomto případě to není trik, neboť tyto společnosti mají regulované ceny. Takže v tomto případě na to zákazník nemůže doplatit.

Dalším trikem jsou obecně nevýhodné a nevypověditelné smlouvy. Solidní developer musí uzavřít řadu smluv, ale ty smlouvy musí uzavírat tak, aby byly vypověditelné. Pokud se společenství vlastníků zdají ty smlouvy nevýhodné, tak by měli mít možnost od nich odejít. Typické takové smlouvy jsou na provoz recepce nebo ostrahy. Recepce v běžném bytovém areálu nemá vůbec žádný význam, to je pouze zbytečné vytahování peněz z klientů. A takováto nevypověditelná smlouva na provoz recepce je dalším z triků, které developeři rádi využívají.

Představme si, že investor má vlastní prostředky na pořízení bytu, je dobré i v tomto případě využít hypotečního úvěru nebo jiných cizích zdrojů?

Cizí zdroje je lepší si vzít pouze v tom případě, že investor je schopen své vlastní zdroje zhodnotit podstatně lepším způsobem než peníze, za které získává hypotéku. Mám na mysli RPSN, nejen vlastní úrok. Za předpokladu, že investor má finance, které je schopen zhodnotit 7 % ročně, tak pak dává smysl skutečně mít i hypotéku na byt, při dnešních nízkých cenách úroků kolem 2,5 %. Kdyby však chtěl uložit peníze na termínovaný účet, kde má úrok kolem 1 %, tak to smysl nemá.

Mám pocit, že z každé strany se na mě valí nabídky mnoha developerů. V tuto chvíli se plánuje nebo již staví tisíce nových bytů v Praze. Nemůže se stát, že se v jeden okamžik trh přesytí, a ceny bytů začnou padat rapidně dolů?

Není to tak, že se byty přestanou stavět.  Poptávka po bytech je totiž nepřetržitá, zvlášť tady v Praze, kde je výjimečný potenciál v tom, že se sem stěhují lidé za prací a zároveň ti, kteří získávají vyšší životní úroveň, tak se stěhují z panelových bytů do novostaveb. Proto si nemyslím, že ceny bytů začnou padat dolů.

Otázka na tělo, jaké jsou marže developerů na prodávaných bytech?

Přesněji řečeno rentability výnosů (poměr zisk/výnosy) se pohybují od 10 do 40 procent. Rentabilita výnosů EKOSPOLU se pohybuje od 10 do 15 procent.

Jaký je podle Vás tip na úspěch v životě?

Úspěchu v životě dosahují lidé, kteří žijí svou prací a jejich práce pro ně není pouhým zaměstnáním, ale především prostředkem vlastní realizace. Dovoluji si zmínit mé krédo, které zní: „Základní podmínkou úspěšného podnikání je originalita, tvůrčí myšlení a velmi schopní spolupracovníci. Pro skutečné manažery není práce pouhým zaměstnáním, ale především prostředkem pro vlastní realizaci.“

Rozhovor s panem Evženem Korcem vznikl za podpory MBA školy Business Institut EDU, které bych tímto rád poděkoval.