Co lze očekávat od poslední třetiny roku v oblasti nemovitostí? Těžká odpověď. Již od února jsem na svých blozích navrhoval nahradit investice do realit, investicemi do alternativních aktiv, jako např. akcie Telefoniky O2 a ČEZ. Vývoj mi dal za pravdu a kdo mě poslechl, získal nejen slušný dividendový výnos 6-11%, ale i zhodnocení akcií v řádu 10-30% což je na realitním trhu naprostá utopie.
Chtěl bych si též rýpnout do svých odpůrců: jmenovitě internetový diskutér ibid : zkuste také něco jiného než kritiku. Třeba vlastní názor a předpověď vývoje. Kritizovat umí každý.
I realitka MM, která na svých stránkách zhusta pomlouvá projekt vlastníci.cz a současně doporučuje klientům kupovat za přemrštěné ceny nemovitosti, co má v nabídce a straší je, že pokud dnes nekoupí, zítra již prohloupí.
Dámy a pánové nevěřte tomu, že ceny nemovitostí v následujících 8 měsících porostou.
Zkusil jsem to vzít z té pozitivní stránky a položil si otázku: „Proč by měly ceny nemovitostí růst“? Přiznám se bez mučení: žádný důvod mne nenapadl.. Snad jediný: virtuální hrozba vysoké inflace.Ten jsem však hned zavrhl a to z jednoho prostého důvodu. Vysoká inflace je pro ekonomy ještě horší bubák, než recese.
Proto si myslím, že, aby se zabránilo inflaci, politici i bankéři raději zvolí stagnaci nebo recesi.. A tedy vyšší úrokové sazby a dražší peníze. I z toho důvodu, že v Německu, Česku i jinde bude po volbách, a politici budou věřit, že problém opětovného růstu bude během dvou-tří let vyřešen..
Dle mého názoru bude příští rok o pořádném utahování opasků. Kdo by si v té chvíli kupoval nemovitosti, jejichž výnos je v řádu 3-4 procent, když centrální banka v boji s nastupující inflací bude nabízet podobný úrok?
Kupovat nemovitosti při tomto výnosu si může dovolit pouze ten, kdo má přístup k mimořádně levným penězům, kdy platí dlouhodobě za půjčení kolem 1%. Nebo ten, kdo nemá kam investovat.. Ale lepších investic je více. Co tato krize jednoznačně ukázala? Že vlády velké podniky jen tak padnout nenechají. Dosud byly investice do nemovitostí považovány za investice bezpečné.
Já si myslím, že ještě bezpečnější jsou investice do strategických státních podniků jako je ČEZ, či velkých oligopolních podniků jako je Telefonika O2. A ty ještě pořád nabízejí lepší výnos než nemovitosti.
V současné době nelze příliš spekulovat na kapitálové zhodnocení. Jistotou je dividenda nebo výnos z pronájmu. A dividendový výnos v porovnání s cenou, je pořád lepší než výnos z nájmu. Nemluvě o pracnosti, která vede k zajištění jednotlivých druhů příjmů. Navíc pokud bude inflace: Tyto podniky budou lépe schopny reagovat na vývoj cen, než politicky a sociálně citlivá výše nájmu. Navíc nikdy se jednoznačně neprokázalo, že investice do nemovitostí ochrání před inflací. To platí jen snad v dobách růstu. Majitelé totiž nejsou schopni zohlednit vliv inflace do smluv okamžitě, ale až po nějaké době, obvykle 1 roku.
Proč tedy investovat do nemovitostí?
Proto, že v ČR je více než půl milionu prázdných bytů?
Nebo proto, že ekonomika bude podle premiéra Fišera příští rok stagnovat?
Nebo proto, že si to přejí realitní makléři a politici, kteří do nemovitostí ulili svůj korupcí nabytý majetek?
Nebo proto, že po celém světě ceny nemovitostí klesají?
Nebo proto, že roste nezaměstnanost?
Nebo proto, že je vysoce pravděpodobné, že úrokové sazby porostou?
Nebo snad proto, že počet nemovitostí k prodeji opět narostl a blíží se hranici 200.000 ks?
Důvodů by se našlo jistě více, ale vidím jako hlavní.
Můj závěr: dokud budou na trhu výhodnější investice, nemá ekonomický smysl kupovat nemovitosti. Výnosy z jednotlivých druhů aktiv se budou sbližovat, ceny nemovitostí budou klesat, a jakmile budou výnosy řádově stejné, je předpoklad růstu cen nemovitostí znovu aktuální.
P.S. zlepšujme společně práci katastrů nemovitostí. Na http://www.nemovitosti-katastr.org si můžete stěžovat na jejich práci, pochválit, či podat námět na zlepšení.
Hodně štěstí při investování do nemovitostí.
